En el panorama de la compra de vivienda en Colombia, es común toparse con las siglas VIP, VIS y No VIS. Estas categorías, establecidas por el gobierno nacional, son mucho más que simples acrónimos; representan un instrumento fundamental de política social diseñada para facilitar el acceso a la vivienda propia a diferentes sectores de la población. Comprender su significado, sus diferencias y a quiénes están dirigidas es el primer paso crucial para cualquier persona que esté considerando comprar vivienda en el país.

La base de toda esta categorización es el Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMLMV), una unidad de medida que se utiliza para definir el valor máximo de cada tipo de vivienda. Este sistema permite que el valor de las viviendas se ajuste anualmente, manteniendo su relevancia y equidad frente a la inflación y los cambios económicos. El objetivo principal es claro: focalizar los subsidios y programas de ayuda gubernamental, asegurando que los recursos lleguen a las familias que verdaderamente los necesitan.

Vivienda de Interés Prioritario (VIP): El enfoque en la población más vulnerable

La categoría VIP representa el nivel más accesible dentro del mercado formal de vivienda. Está estrictamente dirigida a hogares con ingresos muy bajos o en situación de vulnerabilidad económica. El valor máximo de una vivienda VIP no puede superar los 90 SMLMV. Por ejemplo, para el año 2025, con un salario mínimo de $1.423.500, el tope de precio para una VIP sería de $128.115.000.

Estas viviendas se caracterizan por tener especificaciones de construcción básicas, priorizando la funcionalidad y el costo mínimo. Suelen ser proyectos ubicados en unidades horizontales, con el fin de hacer el mejor uso posible del suelo y los recursos. Para este segmento, el gobierno ofrece los subsidios más robustos, como el subsidio familiar de vivienda, que puede ser asignado directamente a la cuota inicial, dependiendo de la constructora que vende el proyecto.

Vivienda de Interés Social (VIS): La clase media accesible

Un escalón arriba se encuentra la Vivienda de Interés Social (VIS). Esta categoría está pensada para la clase media y media-baja, familias que, si bien tienen una capacidad de pago mayor que las beneficiarias de las VIP, aún necesitan apoyo para acceder al mercado inmobiliario. El tope general para una VIS es de 135 SMLMV.

No obstante, existe una importante excepción contemplada en la Ley para reconocer el mayor costo de vida en ciertas zonas del país. En las principales áreas metropolitanas —como Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Cartagena— el límite se extiende hasta 150 SMLMV. Esta diferenciación busca incentivar la construcción de vivienda accesible incluso en las ciudades donde el valor del suelo es más elevado.

Vivienda No VIS: El mercado libre

Finalmente, cualquier inmueble cuyo valor supere los topes establecidos para la vivienda VIS (135 o 150 SMLMV, según la ciudad) se clasifica automáticamente como Vivienda No VIS. Este segmento opera completamente en el mercado libre, sin topes de precio y sin acceso a los subsidios de vivienda del gobierno.

Aquí, los compradores encuentran propiedades con mejores acabados, materiales de mayor calidad, áreas construidas más amplias, más comodidades y, frecuentemente, ubicaciones en zonas consolidadas o exclusivas. La financiación para este tipo de propiedades depende casi exclusivamente de créditos hipotecarios comerciales ofrecidos por los bancos, sin el componente de subsidio del gobierno.

Para tener en cuenta

Cuando el núcleo familiar no cuenta con todo el dinero para comprar la vivienda, puede optar por créditos hipotecarios ofrecidos por los bancos, estos créditos pueden llegar a prestar hasta el 80% de valor de la vivienda para categoría VIP y VIS, y el 70% para las viviendas No VIS.

Además, hay que tener en cuenta que la mayoría de las viviendas son vendidas sobre planos, es decir, las constructoras ofrecen viviendas que serán construidas en un periodo de tiempo, y con eso el comprador puede optar por pagar la cuota inicial a cuotas o de contado, y cuando la constructora inicie el proceso de entrega de la vivienda, se solicitará el crédito hipotecario aprobado por el banco, para su posterior desembolso.

Tenga en cuenta que es muchos proyectos, las viviendas son vendidas sin acabados (OBRA GRIS), por lo que es un costo adicional a la compra de la vivienda.

En conclusión, el sistema de clasificación VIP, VIS y No VIS es la columna vertebral de la política de vivienda en Colombia. No solo orienta a los compradores sobre sus opciones, sino que permite una distribución estratégica de la ayuda gubernamental, promoviendo la equidad y la inclusión social a través del derecho fundamental a una vivienda digna.